失敗しないための不動産投資リスク戦略①購入時のリスクを回避する

2018年03月22日

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  • 多くのメリットがある不動産投資をより確かなものとするために、不動産投資特有のリスクを十分に知り、対策を考えておくことが重要です。購入時のリスクから見ていきましょう。

  • 「入居者が決まりにくい物件」は買わない

  • 購入時のリスクで最も大きなものは、収益をもたらさない、良くない物件を買ってしまうことです。
    決定的に良くない物件とは、入居者が決まりにくい物件です。理由はどうあれ、入居者(賃料)あっての不動産投資です。入居者が決まらずに空室ばかりのアパートやマンションでは、毎月のキャッシュフローが赤字の連続になってしまいます。

    さらに不動産投資は、扱う金額が大きいという特徴もあります。
    加えて、多くの場合、金融機関からの融資を利用して、物件を購入することになります。つまり、多額の借金をしなければいけないということです。
    もし、ローンの支払いが滞り、返済ができなくなってしまえば、物件の売却や、競売を覚悟しなければならない場合も出てきます。最終的に借金だけが残ってしまうという、最悪の事態を招くリスクもあるのです。

    さらに、高い投資目標を設定した場合、投資家は多くの物件を購入する必要が出てきます。当然、ワンルームマンションのような小規模の賃貸経営では生じない、大きなリスクを抱えているという点も考えなければいけません。

    安定的に経営できれば、定期預金や国債をはじめとしたローリスク・ローリターンの金融商品に比べて、多くのリターンを手にすることができますが、経営が破綻すれば、資産を失ってしまうリスクがあります。
    まずは、このリスクとリターンの関係をしっかりと頭に入れておく必要があります。

  • 「物件を見る目」を養うことが大切

  • 不動産は「しまった」と思って手放そうとしても、右から左にすぐ売却できる性質のものではありません。つまり、即座に換金することが難しい商品なのです。
    このように、流動性が低いこと自体もリスクの1つに挙げることができるでしょう。
    それだけに、購入に際しては十分に調査しておきたいものですが、調査したつもりでも、良くない物件を買うリスクは常にあります。

    結局、「良くない物件」を買ってしまうリスクを避けるには、経験を豊かにするしかありません。
    つまり、購入前に見るエリアや物件のチェックをできるだけ多くして、「物件を見る目」を養うことです。

    もう1つ大切なことがあります。
    それは、不動産会社の選別です。
    そもそも、良くない物件を紹介する不動産会社と付き合わなければ、事前に、このリスクから逃れることができるからです。
    このことからも、不動産会社は、十分に吟味して選ぶ必要があると言えるでしょう。物件を見る目だけでなく、過去の実績などから、安心できる不動産会社を見極める「目利き力」も求められます。

  • 立地するエリアの判断が欠かせない

  • 投資目的を明確にし、「物件を見る目」が養われれば、明確な基準を持って、物件を判断することができるようになります。

    まずチェックすべきは、エリアです。不動産投資をするのに適した地域かどうかを適切に判断することが求められます。
    それぞれのエリアには長所もあれば短所もあります。意外に思われるかもしれませんが、あまり長所を高く評価しすぎるのも考えものです。状況が変われば、長所は逆に欠点に転じてしまう場合も少なくありません。

    例えば「企業城下町だから安心だ」「大学のキャンパスがあるから学生が入居してくれる」といった思い込みはその典型です。確かに現状ではそうかもしれませんが、その前提が崩れたらどうでしょう。賃貸需要は一気に下がります。
    実際、工場の閉鎖・海外流出、大学キャンパスの都心回帰といった、思わぬ事態を機に、入居者が激減してしまった地域も少なくないのです。
    まずは、地域の不動産会社などを回って、情報収集することが必要です。同時に次のような観点をもとにエリア調査を行うことも重要です。

    スーパーマーケットやクリーニング店など、生活に便利な店舗は充実しているか
    客付けしてくれる不動産会社は多いか
    生活するうえでマイナス要素(騒音、異臭、危険ゾーンなど)はないか

  • 建物のリスクは回避しやすい

  • 2015 年、横浜市都筑区のマンションで杭打ちデータの偽装に伴う、建物の傾斜問題が発覚しました。マンション自体の建て替えも検討されているようですが、このように不動産投資には建物自体のリスクもあります。

    もちろん、こうした問題は、大規模マンションに限った話ではありません。いくら立地が良くても、物件自体に何らかの問題があれば、建て替えは極端にしても、修繕などをする必要が出てきます。余計な出費を回避するためにも、購入前の入念なチェックが欠かせません。

    建物の傾斜も、日々の暮らしに問題がない程度であればいいのですが、傾いているのが実感として分かるレベルであれば、購入は回避しましょう。
    物件調査の際には、物体の地面に対する角度や傾斜を図る「水準器」などで確認することをお勧めします。

  • 雨漏りは致命的な欠陥

  • 物件調査では、雨漏りの危険性がないかという点も重要です。
    雨漏りが原因で、柱が腐食してしまっていることもあるからです。
    こうした物件は構造体の劣化が進み、建物自体の寿命にも影響してきます。雨漏りは致命的な影響を物件にもたらす可能性があることを強調しておきたいと思います。
    屋上にのぼり、床の状態をきちんとチェックするなどして、過去に屋上から雨漏りをした形跡がないかを確認する必要があります。自分で確認できない場合には、専門家に診断してもらうのも手でしょう。

    ほかにも、外壁のひび割れのチェックも欠かせません。構造体に影響しているような場合もありますし、なかにはそうしたひびから雨水が入り込んでしまっている物件もあります。
    また、築年数の古い物件の中には、水回りで問題が潜んでいるリスクがあります。配管が傷んでいる場合です。もしここでトラブルが顕在化すると、後の工事費がかさみます。