これで安心! 管理でよくあるトラブルとその改善・解決策

2018年04月02日

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  • 不動産投資初心者の方が特に気にすることとして、家賃滞納、不良入居者、地震や火事などの「管理」に関するトラブルが挙げられます。
    ここでは、管理でよくあるトラブルとその改善策について解説します。

  • ケース1「家賃滞納をされる」

  • 不動産投資家にとって、予定通り家賃が振り込まれないことは死活問題です。予定していたキャッシュフローを得られないばかりか、ローン返済さえままならない恐れがあるからです。しかも厄介なことに、3〜4カ月も滞納をしていると、入居者の意識も薄れ、回収率は下がっていきます。オーナーとしては、何としても早期に対策を打ちたいものです。
    まず、滞納があったらすぐに督促の電話、書面の送付を行いましょう。それでも家賃が振り込まれない場合は、直接訪問しましょう。ただ、ここまでしても継続して滞納をされるケースはゼロではありません。そうなると残された手段は訴訟(裁判)のみです。

    最も重要なのは、家賃滞納リスクを事前に回避することです。例えば、「入居時の審査を厳しくする」「家賃保証会社を利用する」「定期借家契約にする」などです。これらの対策を講じることで、家賃滞納される確率や滞納されたときのリスクを低くすることができます。

  • ケース2「騒音を出す入居者が住んでいる」

  • 複数の入居者が住むアパート・マンションの場合、騒音問題はしばしば入居者間でのトラブルの引き金になります。簡単な注意や話し合いで解決すれば良いのですが、過去には騒音トラブルが殺人事件に発展したケースもあります。したがって、「たかが騒音問題」と侮るのは危険です。

    対策としては、まず「掲示板での告知や入居者へのチラシ配布」が挙げられます。このときのポイントは、「個人を特定できないように書く」ということです。「最近、騒音に困っているという声を複数いただいております。どうか近隣の皆様にご配慮いただくようお願い申し上げます」といった具合に、加害者を刺激しすぎない工夫が必要なのです。
    それでも改善しなかった場合には、直接注意しましょう。騒音問題は、被害者にとっては苦痛以外の何物でもありません。対応が遅れるとオーナーのイメージダウンにつながりますので、迅速な対応を心がけましょう。

  • ケース3「ゴミ出しのルールを破る入居者がいる」

  • ゴミ出しはその建物に住む人と同じくらい、近隣住民にもネガティブな印象を与えます。したがって、こちらも問題を発見したら早急に手を打つ必要があります。

    基本的には「ケース2」と同じく、掲示板やチラシなどを通して間接的に伝えるのが一手です。それでも変わらないようでしたら、直接本人に話をします。ゴミの場合、中身を見れば本人を特定できる可能性が高いので、「それは私のせいじゃない」と言われることは「ケース2」よりも低いといえるでしょう。

  • ケース4「隠れてペットを飼っている入居者がいる」

  • こちらも「ケース2」と同様、入居者同士のトラブルに発展しやすい問題です。
    対策としては、契約書面にペット禁止条項を盛り込み、それを守らなかった場合の措置も書いておきましょう。