意外と知らない!? 収益物件の価格はどうやって決まるのか?

2018年04月11日

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  • 収益物件を探していると、「これは高いな」「お買い得だ」と思う感じることがあるかもしれません。
    では、そもそも収益物件の価格はどのようにして決められているのでしょうか?

  • 基本となる3つの評価方法

  • 不動産業界では、よく「価格の三面性」という言葉が使われます。価格の三面性とは、一般的に以下の3つの要素を指します。

    ・ 市場性:市場で取引される値段
    ・ 収益性:賃貸経営することで上げられる収益
    ・ 費用性:物件を建てるのに投じた費用

    これらに基づき、以下の評価方法が用いられます。どれか一つだけ採用するのではなく、可能な限り併用して価格を求めることが大切です。
    具体的には以下の通りです。

    ・ 取引事例比較法(市場性)
    過去の取引事例から条件の近い事例を選んで比較し、不動産価格を試算する方法です。比較項目には、日照・眺望、方位、築年、耐震性、住宅環境、騒音、街路条件などが挙げられます。中古マンションや住宅地の価格を求める際によく使われます。

    ・ 収益還元法(収益性)
    対象不動産から得られる純収益の総和を求めることにより、その不動産の価格を試算する手法です。収益還元法は、賃貸アパート・マンション、貸店舗・オフィスなどの価格を試算する際に用いられます。計算式は「収益価格=純収益÷還元利回り」です。還元利回りとは、エリアや物件種別、築年ごとに想定されている割合で、「キャップレート」(長期国債利回りに物件特性に応じたリスクプレミアムを上乗せした割合)とも呼ばれます。計算式自体はシンプルですが、計算の元となる純収益や還元利回りを把握するのは容易ではないといえるでしょう。

    ・ 原価積上法(費用性)
    原価法は、対象不動産の再調達原価(もう一度同じ建物を建築した場合にかかる費用)から減価修正を行い、対象不動産の試算価格を求める手法です。計算式で表すと、「積算価格=土地の再調達価格+建物の再調達価格-原価修正額」となります。
    土地の評価は、金融機関は路線価で、不動産会社は公示地価で計算されることが多いです。建物の評価は、再調達原価を築年数に応じて減価償却したものになります。また、一戸建ての価格を求める際は、土地は周辺の取引事例との比較から価格を求め、建物は原価法を用いて、それぞれの価格を合算します。

  • 積算法と収益還元法、どちらを重視するかは金融機関によって異なる

  • 実は、収益還元価格と積算価格では、差が出ることが珍しくありません。たとえば、都心エリアで土地が狭く、築年数が経っているアパートの場合、積算価格が収益還元価格の半値ほどになるケースもあります。逆に地方の土地が広い物件だと、積算価格が収益還元価格を大きく上回ることもあります。
    一般に、大手金融機関は収益還元法が主流といえますが、地域や物件によっては、積算価格を重視されるケースもあります。