リフォームとリノベーションの違いとは?

2018年04月23日

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  • 物件の経年劣化はある程度避けられません。しかし、リフォームやリノベーションを施すことによって、劣化のスピードを緩やかにしたり、場合によれば資産価値を上げたりすることも可能です。

  • 経年劣化を放置すれば、資産価値も下落

  • どんな建物であろうと、年数の経過による劣化は避けられません。
    新築当時は真新しかった各種設備も次第に古くなってきます。

    結果的に賃貸住宅としての魅力も低下し、入居付けも難しくなってくれば、資産価値の下落を招いてしまいます。

    実際、東京23 区は、大阪市、名古屋市に比べれば賃料の減価率は低いものの、大きなトレンドとして、築年数と賃料の下落は相関関係があると言えます。

  • リフォームとリノベーションの違い

  • 少しでも、賃料の下落を食い止めるためにも、定期的なメンテナンスが欠かせません。メンテナンスには、大きく分けて2つの方法があります。「リフォーム」と「リノベーション」です。

    まずは、その違いから説明しましょう。

    国土交通省では次のような定義付けをしています。

    ・リフォーム=新築時の目論みに近づくように復元する
    ・リノベーション=新築時の目論見とは違う次元に改修する

    この定義付けにあるように、リフォームとは、老朽化した建物を新築時の状態に近づかせること、一般的には入居者が退去した後に、その入居者が居住する前の状態に戻すことを言います。

    クロスの張り替え、畳の取り換え、キッチン設備の変更などがこれに該当するでしょう。要は汚れたり、壊れたり、古くなったりしたものを、きれいにしたり、修繕したり、新しくすること、言葉を変えれば「原状回復」に当たります。

    このように、リフォームが経年によって失われた機能の回復を意味する一方で、もとの住宅とは違った次元に改修する、すなわち新築時以上に、機能や価値を高めるのがリノベーションです。

    ライフスタイルの変化などに応じて、間取りや内装デザインの変更や、耐震性の向上に向けた、壁の補修工事などが該当します。

    原状回復にとどまらず、時には大規模工事も施して、プラスアルファの要素を加えていくところにリノベーションの意義があります。

  • 経営的視点でリノベーションの可否を判断

  • リフォームとリノベーションのどちらを採用するのか。経営の視点から判断するしかありません。物件の状況や投資効率で考え方も変わってきますから、どちらが良い、悪いと、一概に言うことはできません。

    費用という面から考えれば、リフォームのほうが低く抑えられるでしょう。ところが、通り一遍のリフォームでは、ほかの賃貸物件との差別化を図ることが難しい面も出てきます。

    一方、リノベーションの観点から大規模工事を施して、設備を現代風に変えて、性能を高めることができたとしましょう。
    当然、リフォームに比べて、多額の資金を要しますが、それによって満室経営や家賃のアップを実現できれば、利回りの向上にもつながります。

    また、家賃を上げると、入居者の質も上がります。トラブルを起こさず、経済状態が良好な人たちに入居してもらえれば経営的にもプラスです。

    そうした可能性を秘めているという点でリノベーションは、投資戦略としても非常に重要な手段でもあるのです。これを「リスク」ととらえるか、「攻め」の不動産経営の一手法ととらえるか、経営的な視点で判断します。

    なお、空室が多い廃墟のようなボロ物件を安価で購入しては、リノベーションを実施し、優良物件に生まれ変わらせて、満室経営を実現させる投資家も少なくありません。