大手不動産管理会社に依頼する前に知っておくべきこと

2017年08月16日

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  • サラリーマン、医師、公務員など、本業があるオーナーにとって、不動産管理業務をすべて自分で行う「自主管理」は現実的ではありません。そこで不動産管理会社に依頼するわけですが、実は「大手不動産管理会社だから大丈夫」と安易に考えるのはリスクを伴う可能性があるのです。

  • 大手管理会社だと、引き継ぎの情報共有ができていないことも

  • 売買から賃貸まで総合的に扱う大手管理会社は、地場の業者と違い、管理部門、リフォーム部門、賃貸部門に分かれていることが多いものです。
    そのため、管理部門の担当者から退去清算について連絡があったかと思えば、賃貸部門の担当者より空室の確認、リフォーム部門の担当者からは見積もり書が届くといったように、何人もの担当者が関わることが珍しくありません。

    特に社内での連絡が円滑でない場合、別の担当者から同じような確認の連絡が多数あって煩わしいという話もあります。

    また、短期間での離職が続いて数年の間に担当者がコロコロ変わることも、人事異動が多い不動産会社ではよく見られるケースです。

    大手業者の中には、週末はコールセンターが対応して、店舗が休業しているケースもあります。「いつでも連絡ができるので助かる」と思うかもしれませんが、情報共有がされておらず、空室の部屋番号やキーボックスのナンバーなど肝心なことを知らずに、用をなさないこともあるものです。
    せっかく客付会社の元に入居希望者が来ているのに、それらの確認がすぐできないということは決して珍しくないことなのです。

  • 客付け力は地場業者のほうが強い!?

  • もちろん、すばらしい大手管理会社はたくさんあります。ここで伝えたいのは、あくまで「“大手だから安心”と一括りに考えるのはリスキー」ということです。

    全国的に有名な大手業者でも、直営店なのかフランチャイズ店なのかで経営スタイルが大きく変わります。

    たとえば、フランチャイズだと、看板は大手であっても実態は地場業者であることも多くあり、「土地や周辺状況に詳しい地場業者に依頼したい」と考えていればフィットするでしょう。
    また、日本全国に物件を持っていて、「一社に管理をまとめたい」と考えているのであれば、全国対応の会社に任せてもいいかもしれません。

    しかし結局のところ、すべてにおいてパーフェクトに兼ね備えた会社はありません。
    ですから、物件の状況によって管理会社を選択する必要があるのです。

    空室が多い物件であれば、地域の空室情報や相場に詳しい地場の管理会社が向いていると思いますが、同じ地場の会社でも「大学の生協とのパイプがある」「法人営業に強い」といった特色もあるのでヒアリングは欠かせません。

    一方、不良入居者、家賃滞納など管理面でトラブルを抱えていれば、客付力は弱くても、弁護士などの采配ができる管理能力が高い会社を選ぶ必要があります。

    つまり、大手だから、もしくは少数精鋭の管理会社だから安心というわけではなく、物件に応じた管理会社を選ぶことが必要なのです。