投資物件選びで知っておきたい「売買」と「仲介」の違い

2017年09月22日

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  • 物件を選ぶとき、「売買」なのか「仲介」なのかを見極めることは実は非常に重要です。ここでは、どのような違いがあるのかを具体的に解説していきましょう。

  • 「売主物件」と「仲介物件」の違い

  • 物件には、売主物件と仲介物件があり、そして不動産会社にも仲介専門と売買も行う会社に分かれます。

    売主物件とは
    不動産業者がその物件を仕入れ、修繕などを行って物件の価値を高めて販売しています。
    特徴は、物件所有者である売主との間に他の業者が存在しないので、仲介手数料が発生しないということです。

    仲介物件とは
    仲介会社が物件の売主と買主の間に入る物件を指します。契約が成立した際は、仲介手数料として「物件価格の3%+6万円(税抜き)」を上限として、仲介会社に支払わなければなりません。

    ここで、特に重要視したいのは瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)です。
    瑕疵担保責任とは、購入した物件に雨漏りがあった、基礎にヒビがあったなど、瑕疵(見えない欠陥)があったときに、売主が買主に対して保証を負う責任のことです。

    売主が宅建業者である場合は、瑕疵担保責任の期間は、宅建業法により2年と決まっています(新築は10年)。
    個人間売買の場合は、宅建業法上、瑕疵担保責任の規定がありません。瑕疵担保責任がついても3カ月程度、契約に「瑕疵担保免責(瑕疵担保責任を負わないという特約。大規模修繕を前提とした築20年以上に物件に見られます)」の特約が付いていることもあります。

    つまり、購入後に建物に問題があった場合の責任の重さが違うのです。
    瑕疵はないに越したことはありませんが、築20年以上にもなると、見えない部分の不具合は必ずしもないとは言い切れません。そういった問題が出たときに、売主にはきちんと対応する責任があるのです。

  • 仲介専門会社は「売りっぱなし」が多い!?

  • 不動産会社の中でも仲介専門会社は、売却後のことは面倒をみない、つまり言葉は悪いのですが「売りっぱなし」の会社も多くあります。
    満室で購入したはずの物件が、購入して数カ月後に退去が相次ぐ、思わぬ修繕費がかかるという可能性はゼロではありません。
    それを親身に考えてくれる不動産会社なのか、他人事と扱う不動産会社なのかは投資家にとっては大きな問題でしょう。 

    物件購入はあくまで不動産投資の入り口に立ったということであり、本番はそこからです。本番がはじまっても順調にいくとは限りませんから、そこをできる限りサポートをしてくれる不動産会社を選びましょう。

    なお、弊社では売主物件を中心に扱っており、仲介はほとんど行なっておりません。
    ですから売主物件の場合、仲介手数料はかかりませんし、上記のように仲介専門会社にありがちな「売りっぱなし」ということは一切ありません。
    購入前はもちろん、購入後のサポートにも力を入れていますので、ぜひ一度ご相談いただければと思います。