不動産投資で「土地」を見極める3つのポイント

2018年02月07日

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  • 物件選びをするうえで必要なのは「土地」と「建物」に分けて考えることです。ここでは「土地」選びで失敗しないための3つのポイントを解説していきましょう。
    「建物」の記事はこちら

  • ポイント1「立地」

  • 立地は購入後も変動しませんから、慎重に選びましょう。近隣の駅、バス停、学校、 コンビニ、スーパー、敷地外駐車場などを確認してください。立地に無理があり、生活に不便であれば賃貸需要に影響し、収益性は悪化します。
    ただ、駅から遠くバスで行くような立地でも、生活利便施設(ショッピングモール、スーパーなど)が近隣にあれば、賃貸需要を確保することができます。そのため、まずは物件の周囲をくまなく確認してください。

    物件の周囲を調べるには、「実際に現地へ行くこと」がベストな選択といえます。厳密にいうならば、車よりも徒歩で歩き回る方がそのエリアの細かいポイントに気付くことができるため、おすすめです。
    また、「購入を検討しているので物件について教えてほしい」と地元の不動産賃貸仲介会社に相談してみるのもいいでしょう。地元の営業マンであれば、物件周辺に何があるか、購入を検討しているライバルがいるかなどの情報を把握しています。プロの意見を聞くことで、物件の概要がより詳しく見えてきます。

  • ポイント2「道路」

  • 土地に建物を建てるためには、その土地が、幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接している必要があります。また、その道路の幅員や接道の長さによって建てられる建物の規模が異なりますし、結果として売却金額が大きく変動します。きれいに複数の用地になる場合は高値売却も可能になるので、道路付けをあらかじめ確認しておくことは非常に重要といえるでしょう。

    なお、道路は「私道(個人や団体が管理する道路)」と「公道(国や地方公共団体が管理する道路)」の2つに大別できます。大半の道路は公道なのですが、もし購入を考えている土地に私道が接していた場合には注意が必要です。私道はあくまで一般の個人が所有している道路であるため、独自の取り決めがあったり、費用負担が課せられたりしている可能性があるからです。収益を大きく左右するリスクがあるため、私道が関わっている場合は、不利な条件がないかを必ず確認しましょう。

  • ポイント3「大きさ」

  • 売買する土地の面積が本当に正しいのかどうか、仲介会社に確認しましょう。 公募売買(記上の面積、もしくは過去の測量図で売買すること)と、不動産の売買の中で測量して引き渡しする方法の2種類があります。公募で売買するケースが非常に多いですが、必ず境界が確定しているかどうかを確認してから購入するようにしてください。
    土地で考えた場合、再度アパートを建設する、建売用地にする、アパート用地として売却するなど選択肢に幅があります。いずれの場合でも、そのときに少しでも高く売れるように、用地面積を正確に確認して購入しましょう。