不動産投資で「建物」を見極める4つのポイント

2018年02月07日

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  • 物件選びをするうえで必要なのは「土地」と「建物」に分けて考えることです。ここでは「建物」選びで失敗しないための3つのポイントを解説していきましょう。
    「土地」の記事はこちら

  • ポイント1「原状回復工事」

  • 前オーナーが売却時にエアコン、洗面化粧台などの交換を実施していない場合は、その費用を確保しておく必要があります。また、畳のままで維持されている場合、入居が決まりづらいため、洋室に変更することも視野に入れて費用を見積もりましょう。

  • ポイント2「大規模修繕の必要性」

  • 屋上防水の状況なども、点検口から上がることができれば見ておきたいところです。将来的な大規模修繕の時期やコストが予測できるからです。
    マンションの屋上防水は、最低でも20年に一度は行う必要があります。費用はかなり高額になるため、一度も防水をしていない物件の場合、そこで大きく収益性を悪化させてしまうリスクがあるので注意してください。特に「平場」という屋上の平らな面がアスファルトの場合は、下地を作ってからの施工となるため、 1m²あたり2万~2.5万円の費用がかかります。シート防水の場合でも、雨漏りが発生してしまうと補修が多額になります。

  • ポイント3「ビルメンテナンスの実施状況 」

  • ビルメンテナンスの実施状況を確認するには、主に以下の3点に気をつけましょう。

    【受水槽】
    受水槽は、容量が10m³を超えている場合、年10万円程度の槽内清掃、水質検査を実施しなければなりません。
    まずはポンプの修繕履歴を確認しましょう。そこでポンプが2系統か1系統かを確認し、 1系統の場合はポンプが故障すると全戸断水になってしまうため、ポンプの追加工事が必要になります。
    受水槽がなくても都内の高層マンションにはポンプ室があり、圧送ポンプで高層階の水圧が下がらないようにしていますので、年に1度の点検はするようにしましょう。

    【防災設備】
    アパートやシェアハウスなどの「共同住宅」で150㎡以上の場合、消防用設備の点検が必要です。自動火報警報機、ベランダに緩降機(オリロー)、その他の避難器具が付いている場合、著しく劣化していれば、売り主がいつ点検、修理したかを確認しましょう。メンテナンスをしていない場合は、補修コストがかかります。

    【排水管】
    生活排水の詰まりでお風呂、トイレへの逆流が起こってしまうと、階下漏水など水による事故が発生し、入居者の家財にまで被害をもたらす可能性があります。こちらもやはり防止するためには、定期的なメンテナンスが必須です。

  • ポイント4「建物の基礎と地盤」

  • 地盤が軟弱だと、地震の際に隙間ができやすいため、基礎と地面の間に隙間がある物件は避けましょう。地盤については古地図で確認できるケースもあります。また築古物件の場合は、「垂直性」を水平器で計測するか、床にビー玉を転がして調べましょう。